【特集】金沢の地価調査結果から見る7つのポイント 2014年9月

2017年1月11日金沢の地価

9月下旬、都道府県地価調査が発表されました!(公開が2ヶ月遅れてすいません(笑))
石川県の地価は上昇地点が39箇所、横ばい地点が37箇所となり、上昇地点と横ばい地点がさらに増える結果となりました。

石川県内の平均地価は1.8%下落し、前年度より0.9ポイント回復しました。

 

金沢市中心部の地価について注目すべき点を今回は7つ紹介します。

(私は不動産屋ではありません。個人の趣味なので、そのあたりをご了承ください)

公示地価調査の時は特集記事を書いてますが、都道府県地価調査は去年も書いていないのでさらっと書きます。

 

 

 

1.金沢駅西口の商業地地価の上昇率が全国1位!!

まずは、金沢市史上初?の商業地地価上昇率が全国で1位になった場所がありました!!

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そう、金沢駅西口です!!!

広岡1-1-18 315000円(15.8%)(商業地地価上昇率全国1位)

西念4-18-40 163000円(+5.2%)

広岡2-4-10 115000円 (+8.5%)

駅西本町1-14-29 220000円(+7.3%)

金沢駅西口は2015年3月14日の北陸新幹線金沢開業を見据えて、土地取引、オフィスビル、ホテル、マンションの建設が相次いでいます。

北國銀行新本店ビルやホテルマイステイズ金沢、JR西日本金沢支社の駅西地区への支社移転、大原学園の中心部からの移転、NHKの大手町からの移転、複合商業ビルの建設など、話題が絶えない地区です。今後もさらに開発が進んでいくことでしょう。

金沢駅西口の魅力は、金沢駅西口が金沢駅東口に比べて土地代が半額という点にあります。金沢駅西口はかつてはレンコン畑や田園など、のどかな風景が広がるエリアでした。金沢駅高架化を見据えた土地区画整理事業で、金沢駅西口が1990年代に入って開設されました。バブル期には金沢駅西地区においても様々な計画・構想がありましたが、バブルがはじけるとともに開発計画が白紙になり塩漬け状態の土地がたくさん残りました。

近年まで金沢駅西口すぐにパチンコ店が出店していたり、高層ビルが建つ気配がなく、金沢駅東口のリニューアル後は新幹線を見据えて整備された金沢駅西広場も古めかしく見えていました。”駅裏”という印象が強かったように感じます。

状況が変化し始めたのが、金沢駅西広場の再整備が発表されたあたりからです。2012年ごろから建設計画が相次ぎ、凍結していたビルの建設も再開し、現在では駅裏という印象がなくなり、新都心へのゲートという印象が強くなりました。今後も売り手市場が続きしばらくは上昇すると思います。

 

 

 

2.金沢駅東口の地価が北信越地区において2年連続の最高価格に!

金沢駅西口の上昇率もびっくりしましたが、金沢駅東口の地価上昇率も驚きました。

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本町2-16-16 655000円(+7.4%)

此花町8-8 235000円(9.3%)

金沢駅東口の地価も引き続き上昇。新幹線開業を見据えて開発しようと思っても売土地が見当たらない状況だそうです。極めて需要が高いのに対して供給がないために地価が上昇し続けています。

だから、駅前の本町のほかにも駅周辺の此花町でも高い上昇率となりました。

数年前までは新潟駅前が北信越の地価最高地点でしたが、現在では新潟駅前と1平方メートル当たり9万円の差をつけて1位になっています。独走状態ですね。

今後は、金沢都ホテルの動向が気になるところですね。数か月前の地元紙には建て替えや売却などは考えていないというようなことが書かれてましたが、そろそろ建て替えの時期だとも思います。

仮に売却となれば、過去に前例のない超1等地の土地取引になりますね。なんて妄想。

 

 

 

3.南町の地価がついに下げ止まり!

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南町5-16 320000円(+0.0%)

ようやく南町が下落から横ばいに転じました。

北陸随一のオフィス街である南町はリーマンショック後、CBREが調査するエリア別オフィス空室率調査で全国トップの空室率となりました。現在は空室率は改善されてきているものの比較的老朽化したオフィスビルがたくさんあるので、金沢市の平均空室率の数字をあげる結果となってます。

ここで注目してほしいのは、今回商業地地価で全国トップの上昇率を記録した広岡の地価との比較です。

広岡1-1-18 315000円(15.8%)

南町5-16   320000円(+0.0%)

となり、1平方メートルあたりの価格がいよいよ、金沢駅西地区が逆転しようとしています。

明治時代から銀行が立ち並びオフィス街へと発展した南町から、レンコン畑が広がっていた場所から区画整理され金沢の新都心・副都心へと発展している駅西地区の広岡へ、地価までもがこの勢いでは逆転しますね。

さらに駅西シフトが現実味を帯びてきました。

果たして、今後はどうなるのでしょうか。

 

 

 

4.香林坊の地価が引き続き上昇!

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香林坊2-4-3 580000円(+3.6%)

香林坊では引き続き地価が上昇しました。最近では駅前の地価上昇が顕著な中、中心市街地でありながら地価が上昇し続けています。

最近では香林坊大和にアーバンリサーチが出店するなど話題ですね。付近ではマンションも建設中です

香林坊は金沢駅-武蔵が辻-香林坊-21世紀美術館-兼六園へのバス歩行者動線の中心を担っているため、観光客需要もあるのだと思います。中心市街地が人が減りがちですが、近年は裏通りを中心に町家や古い建物を改装した素敵なお店が増え、無機質な郊外型商業施設との差別化も図れていると思います。

 

 

 

5.広坂の地価が上昇に転じる!

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広坂1-1-48 330000円(+3.1%)

広坂の地価もいよいよ上昇しました。こちらも観光客需要がありますね。新幹線開業後はさらに観光客が増え、広坂通りの歩行者数も増えることでしょう。

 

 

 

6.石川県内住宅地地価最高地点が彦三町から本町へ!

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(住宅地)本町2-3-29 137000円(+5.4%)

(住宅地)彦三町1-14-27 135000円(+3.1%)

こちらも注目すべき点ですね。

去年、住宅地の調査地点に新たに本町が加わったことから、これは来年に逆転するな、と思ってたら案の定逆転しました。どちらも地価が上昇していますが、より金沢駅に近い本町の地価のほうが上昇率は顕著でした。

商業地・住宅地の地価最高地点の変遷を見てみると

商業地 片町→香林坊→本町

住宅地 石引→彦三町→本町

どちらも次第に金沢駅東口へと移動しているのが分かります。

地価からみるその土地の価値というのは中心市街地から駅前へシフトしていますね。

 

 

 

7.片町の地価は相変わらず下落

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片町2-24-11 269000円(-1.8%)

片町2-24-11の地価は平成4年に前年比31.2%の上昇、平成5年に前年比2.8%の上昇を記録して以来、20年以上にわたり地価が下落または横ばいです。

片町の復権へのカギはなんといっても片町A地区再開発(ラブロ片町再開発)でしょう。

しかし、再開発で期待を裏切るようなテナント構成だと、新しいもの好きの石川県民は一度訪れて二度と来ないということもあり得るので、再開発のテナント次第で賑わいも大きく左右されると思います。

以上、2014年9月に発表された都道府県地価調査(2014年7月時点での地価)から見た金沢市についてのレポートでした。