金沢都ホテルは、開業から50年が経過し、老朽化が目立ってきたことから、2020年をめどに建て替え・開業するために、2017年3月31日をもって閉館しました。
2018年秋に解体が完了し、北國新聞の2018年の記事には「関係者によると、跡地に建設する複合ビルは低層階を商業施設、中層階をオフィス、高層階をホテルとする案が有力となっている」と書かれており、水面下ではこういった計画が進んでいる可能性がありました。
しかしながら2023年現在も開発が進まず、活用も進まず、5年間塩漬けになっています。
さらに数年間自体が動かないと思われましたが、2023年10月に計画が突如動き出しました。石川県は国の都市再生特別措置法の活用を提案。
そして、金沢市と跡地を所有する近鉄不動産は特措法による開発に合意しました。
都市再生特別措置法とは？
都市再生特別措置法は2002年に制定された法律で、指定された都市再生緊急整備地域内では以下の事項を従前の用途地域等に基づく規制にとらわれずに定めることができる。
- 誘導すべき用途（用途規制の特例が必要な場合のみ）
- 容積率の最高限度（４００％以上）及び最低限度
- 建ぺい率の最高限度
- 建築面積の最低限度
- 高さの最高限度
- 壁面の位置の制限
これにより、以下の用途地域等による規制を適用除外。
- 用途地域及び特別用途地域による用途制限
- 用途地域による容積率制限
- 斜線制限
- 高度地区による高さ制限
- 日影規制
（都市再生特別地区-https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/60-2toshisaisei.html）
つまり、現在定められている、600%の容積率や60mの高さ制限を取っ払い、開発を進めることができる制度です。
地上60m以上の建物が建つ可能性が高い
高さ制限や容積率の特例にとらわれない特措法に前向きであることから、地上60m以上の建物を建設する方針である可能性が非常に高いと思われます。
石川県内で最後に建設された地上60m超えの超高層ビルは鉄塔や橋梁を除くと、2003年の石川県庁舎以来、20年以上ぶりのことです。
金沢駅東口の地価は1㎡あたり100万円を超えており、北信越地区で最も高い地価となっています。このため、土地の高度利用を図らないと、収益性の面から採算が取れないのではないでしょうか。
地上100mの超高層ビルが建設された場合をシミュレーション
そこで、金沢都ホテル跡地に地上100mの超高層ビルが建設された場合の見え方をGoogleEarthを利用してみてみたいと思います。
地上100mといえば石川県庁舎とほぼ同じ高さです。
条件として、
- 地上から100m
- 敷地いっぱいに建設
という設定になっているので、容積率や公開緑地を考慮すると建物のサイズはもう少し小さくなると思われます。ご了承ください。
まずは金沢駅西口から見た様子です。仮に地上100mの場合、金沢駅前に100m超えのビルが2本存在することになり、存在感がありそうですね。
金沢駅の背後にそびえ立つ感じがあります！ビルの迫力感がありますね。
石川県庁舎の展望ロビーから見た景色はこのような感じになりそうです。
金沢駅周辺にビルが密集し、金沢市街地の”都心””ランドマーク性”がより明確化されそうです。
続いて、金沢駅東口から見たイメージ図です。
先述した通り、敷地面積いっぱいで想定しているので非常に圧迫感があるように見えますが、仮に超高層ビルが建設される場合は、基壇部が設けられ、圧迫感が軽減されると思います（金沢スカイビルのような感じ）。
こちらは浅野川大橋から見たイメージ図です。地上100mとなると目立つように感じますが、既にポルテ金沢も建っているので違和感は特にありません。
最後に大乗寺丘陵公園から見た様子です。見えにくいですが、遠近法の関係から、北國新聞会館と同じ高さに見えますね。
高さよりデザイン・中身が重要
仮に都ホテル跡地に地上100mの建物が建てられたことを想定してシミュレーションしてみましたが、建物高さが及ぼす影響は景観上はそこまで悪くなのではないかと思われます。
重視すべきは、建物のデザインやどのような施設が入るのかが大事です。
例えば、こちらは岐阜駅前のタワーマンションです。駅前にそびえ立つタワーマンションは岐阜駅前のシンボルで遠くから眺めても壮観ですが、仮に都ホテル跡地に建つのは観光地も担っている金沢駅前の特性上違うのではと思います。
その街の個性を出す、というのは難しいですが、高層建築になると街のシンボルともなるのでどこから見ても街と調和するデザインであってほしいですね。
個人的な意見としては、
- 低層階は商業施設
- 鼓門やもてなしドームが眺められるテラス
- 中層階はオフィス・MICE対応のカンファレンス施設（会議室・ホール）
- 高層階は外資系のホテル
といったレイアウトになると面白いかなと思っています。
ようやくスタートラインに立とうとしている金沢都ホテル跡地の計画。このままスムーズに特措法の適用、そして計画の公表、着工へと動いてほしいです。
